Si Paraguay no es turístico, ¿de dónde sale la renta de un piso en Asunción?
Del alquiler de larga duración: el inquilino que vive en Asunción los doce meses porque trabaja o estudia aquí, no el turista. Y la cuenta sale porque el metro se compra barato para lo que se alquila. Un piso de un dormitorio se anunciaba en septiembre a 1.733 USD/m² y se alquilaba a 14,76 USD/m² al mes, una renta bruta de anuncio del 10,2 % (datos propios, 514 alquileres y 509 ventas). Lo fiscal no crea inquilinos: decide cuánto te queda.
Esta pregunta me la hizo un comprador español por WhatsApp el 5 de octubre: aparte de la ventaja fiscal, en qué se basa lo que renta un piso aquí si Paraguay no es un país turístico. Es la pregunta correcta, y la contesto con lo que veo viviendo aquí y con los anuncios que recogimos el 22 de septiembre en Asunción y Gran Asunción. Su segunda pregunta, quién paga esos alquileres si los sueldos son bajos, tiene su propio artículo: quién alquila pisos en Asunción y cuánto paga.
¿Hace falta turismo para alquilar un piso en Asunción?
No. Asunción es una capital administrativa y de negocios, y su alquiler es de vivienda: contratos de un año o más, con gente que se queda. En Asunción viven 462.241 personas y en el departamento Central, que la rodea, 1.883.927: entre las dos, el 38 % de la población de Paraguay (INE, Censo 2022). Ahí están los ministerios, las sedes de las empresas, los hospitales y las universidades.
Y es la parte del país con más dinero. En 2025 la pobreza afectaba al 16,0 % de la población de Paraguay y al 6,0 % de la de Asunción (INE, 27-03-2026). Un piso en la capital no se alquila con la media del país, sino con la de la gente que vive y trabaja aquí.
A eso se suma el que llega de fuera. Migraciones concedió 40.600 residencias en 2025 (Dirección Nacional de Migraciones). Yo soy uno de ellos: vivo en Asunción de alquiler y pago 1.100 USD al mes, en dólares. No soy turista: soy inquilino.
El alquiler por días existe, pero no lo cuento: no tengo datos propios de cuánto se ocupa un piso en Airbnb en Asunción, y una renta que depende de eso no la pondría en la cuenta de nadie.
¿De dónde sale la renta, entonces?
De la relación entre lo que cuesta el metro y lo que paga el inquilino por él. Esto es lo que daban los anuncios en septiembre:
| Tipo de piso | Alquiler pedido al mes | Alquiler por m² al mes | Precio de venta por m² | Renta bruta del anuncio |
|---|---|---|---|---|
| Monoambiente (estudio) | 517 USD | 14,54 USD | 1.720 USD | 10,1 % |
| 1 dormitorio | 757 USD | 14,76 USD | 1.733 USD | 10,2 % |
| 2 dormitorios | 925 USD | 11,05 USD | 1.592 USD | 8,3 % |
| 3 dormitorios | 1.500 USD | 9,18 USD | 1.667 USD | 6,6 % |
Fuente: datos propios, anuncios de InfoCasas y Clasipar en Asunción y Gran Asunción del 22-09-2026 (medianas), recalculados el 28-09-2026. Los anuncios en guaraníes, pasados a dólares al cambio del BCP del 21-09-2026. Renta bruta = alquiler por m² × 12 ÷ precio de venta por m².
Dos cosas salen de la tabla. La primera: el metro de venta cuesta casi lo mismo en un estudio que en un piso de tres dormitorios, pero el de alquiler no. El piso pequeño se alquila más caro por metro, y por eso da más renta por cada dólar que pagas. La segunda: la mediana de toda la ciudad sale al 8,6 % bruto (datos propios), y eso sin un solo turista en la cuenta.
¿Y cuánto te queda de verdad?
Menos que en la tabla, y conviene saberlo antes de comprar. Un anuncio es un precio pedido: al firmar se rebaja, hay meses sin inquilino y hay impuestos. Con un dormitorio de 45 m² a la mediana (77.985 USD, datos propios) y dos supuestos del ejemplo, no del mercado (la cuenta es mía):
- Se cierra el alquiler un 5 % por debajo del anuncio: la renta baja del 10,2 al 9,7 % (datos propios).
- Tarda un mes al año en alquilarse: baja al 8,9 %.
- Se paga el impuesto de no residente (abajo): baja al 8,2 %.
Fuente: cálculo con datos propios sobre la mediana de un dormitorio.
Y faltan la gestora, las expensas si van a tu cargo y los gastos de la compra. La cuenta entera, paso a paso, está en lo que se pide y lo que se cobra por un alquiler en Asunción, y los gastos, en los gastos de un piso en Asunción. Por eso en la portada de Domus ponemos un 6-8 % bruto para el alquiler tradicional, por debajo de lo que dicen los anuncios.
¿Qué pinta la parte fiscal?
Ayuda a lo que te queda, pero no es de donde sale la renta. Sin inquilino, un impuesto bajo sobre un alquiler que no cobras no vale nada. Lo que dice la ley paraguaya del alquiler de vivienda, según la Ley 6380/2019:
- IVA del 5 % sobre el alquiler, según la Ley 6380/2019 (art. 90). Pregunta si el precio del anuncio lo incluye.
- Si no eres residente en Paraguay, la ley toma como renta la mitad del alquiler y le aplica un 15 % (arts. 75 y 76): un 7,5 % de lo que cobras.
- Si eres residente, un 8 % sobre la mitad o sobre el alquiler menos los gastos justificados (arts. 59 y 60).
Si vives en España, Hacienda también entra en la cuenta, y cómo encajan los dos países depende de tu caso: consúltalo con tu asesor. Lo que hay entre Paraguay y España lo tienes en los impuestos de un inmueble en Paraguay para españoles, en TodoSobreParaguay.
Lo que no te va a gustar
Todo lo de arriba son anuncios. Lo que se firma no lo publica ningún portal. La tabla sirve para saber si un alquiler encaja en su zona, no para saber qué vas a cobrar.
El alquiler suele ir en guaraníes. 358 de los 514 anuncios pedían guaraníes (datos propios). Si compras en dólares y cobras en guaraníes, lo que llega a tu cuenta en euros depende de dos cambios: lo explico en el precio en dólares de un piso en Paraguay.
Hay pisos vacíos. Aldo Zarza, de RE/MAX Conexión, estimaba en enero una vacancia de alrededor del 30 % en la capital (The Paraguay Post, 28-01-2026). Es la estimación de una inmobiliaria, no un censo, pero dice algo claro: el inquilino existe, y no se va a cualquier piso.
El piso caro no es el que más renta. En los barrios más caros el alquiler no sube al ritmo del precio. Lo cuento con datos en por qué el barrio más caro de Asunción es el que menos renta.
Preguntas frecuentes
¿De qué vive el alquiler en Paraguay si no hay turismo?
En Asunción, de la gente que vive y trabaja en la capital y de la que llega a quedarse: alquiler de vivienda, con contratos largos. El turismo no entra en la cuenta. Fuera de Gran Asunción el mercado es otro y estos datos no valen.
¿Cuánto renta un piso en Asunción?
Los anuncios de septiembre de 2026 daban una renta bruta mediana del 8,6 %, y del 10,2 % en un piso de un dormitorio (datos propios). Lo que queda es menos: en el ejemplo de arriba, un 8,2 % antes de gestión, expensas y gastos de compra.
Siguiente paso
Si quieres ver pisos con esta cuenta hecha, en el canal de WhatsApp de Domus publico cada uno con su precio real y su renta estimada, y lo que enseño hoy está en proyectos. Si no sabes todavía qué te encaja, el test te lo ordena en dos minutos.
Cómo cobro, para que lo sepas antes de escribirme: me paga la promotora cuando compras a través de mí. Tú no me pagas nada.
Fuentes - Principales resultados finales del Censo 2022 · Instituto Nacional de Estadística · consultado el 28-09-2026 - En Paraguay, la pobreza monetaria total se ubicó en 16,0 % en el año 2025 · Instituto Nacional de Estadística, 27-03-2026 · consultado el 06-10-2026 - Residencias en Paraguay: 2025 cierra con cifras históricas · Dirección Nacional de Migraciones, 26-01-2026 · consultado el 28-09-2026 - Ley 6380/2019, de modernización y simplificación del sistema tributario nacional, arts. 59, 60, 75, 76 y 90 · Biblioteca y Archivo Central del Congreso · consultado el 28-09-2026 - «El mercado inmobiliario paraguayo», vacancia estimada por Aldo Zarza (RE/MAX Conexión) · The Paraguay Post, 28-01-2026 · consultado el 28-09-2026 - Banco Central del Paraguay, cotización referencial del 21-09-2026: 1 USD = 5.948,28 Gs · consultado el 28-09-2026 - Datos propios: 514 anuncios de alquiler y 509 de venta de InfoCasas y Clasipar en Asunción y Gran Asunción, 22-09-2026, recalculados el 28-09-2026. Son precios pedidos, no firmados.
Escrito por Kino Bernabeu con ayuda de herramientas de IA para la investigación y el primer borrador; los datos y el criterio son suyos.