Quién alquila pisos en Asunción y cuánto paga: el que paga en dólares, el que paga en guaraníes y el estudiante

En Asunción alquila quien viene a vivir, a trabajar o a estudiar; el turista es otro negocio. Y lo hace en dos mercados que casi no se tocan. De 514 pisos en alquiler que revisamos en septiembre, 7 de cada 10 pedían guaraníes. En Las Lomas, Ycuá Satí, Mburucuyá y Santísima Trinidad, en cambio, 7 de cada 10 pedían dólares (datos propios). Y sigue llegando gente: Migraciones concedió 29.765 residencias en el primer semestre de 2026, un 81 % más que un año antes.

Un comprador español me lo preguntó por WhatsApp el 5 de octubre, con más gracia que yo: «me dicen que la población en general no goza de un nivel adquisitivo muy alto. Entonces, ¿quiénes alquilan y en cuánto rondan los alquileres? Porque no va a ser todo el mundo YouTubers y profesiones online». Tiene razón en lo de los sueldos, y por eso la respuesta va con datos.

Yo mismo soy uno de esos inquilinos: me mudé a Asunción en febrero de 2026 y pago el alquiler en dólares. Lo que sigue sale de los anuncios que revisamos el 22 de septiembre, de Migraciones, del CONES (el consejo que regula las universidades) y del censo. Y de lo que me contó un promotor que construye para estudiantes.

¿Quién alquila un piso en Asunción?

Dos inquilinos distintos, y la moneda del anuncio los separa. Compara dos grupos de zonas de la misma muestra:

Fuente: datos propios, 514 anuncios de alquiler de InfoCasas y Clasipar en Asunción y Gran Asunción, 22-09-2026, recalculados el 28-09-2026. Precios pedidos, no firmados; los anuncios en guaraníes, pasados a dólares al cambio del BCP del 21-09-2026.

En la muestra entera pasa lo mismo: los 156 anuncios en dólares pedían 1.200 USD de mediana y los 358 en guaraníes, el equivalente a 790. Y de los 139 que se anunciaban amueblados, la mitad pedía dólares; del resto, menos de uno de cada cuatro (datos propios). Mi lectura: quien paga en dólares suele cobrar en dólares, llega con la maleta y quiere entrar a vivir mañana. Quien paga en guaraníes es de aquí, alquila sin muebles y busca dos dormitorios cerca de su trabajo. Por tamaño, lo que se pedía al mes era esto: 517 USD por un monoambiente, 757 por un dormitorio, 925 por dos y 1.500 por tres (datos propios, medianas). La cuenta de lo que renta cada uno está en lo que se pide y lo que se cobra por un alquiler.

Si los sueldos en Paraguay son bajos, ¿quién paga esos alquileres?

Una minoría que gana bastante más que la media, y la gente que llega de fuera. El salario mínimo es de 3.044.000 guaraníes al mes desde el 1 de julio de 2026 (Ministerio de Trabajo, Decreto 6225/2026), unos 512 USD al cambio del BCP. Y según la Encuesta Permanente de Hogares del INE (tercer trimestre de 2025), el 62,4 % de los ocupados de Paraguay gana menos que eso (ABC Color, 11-01-2026).

Con esos sueldos nadie paga 757 USD por un dormitorio. Pero la misma encuesta dice que un 10,4 % de los ocupados gana más de 5 millones de guaraníes al mes, unos 840 USD. Son un 8,1 % entre 5 y 10 millones, un 1,4 % entre 10 y 15 y un 0,9 % por encima de 15 (INE vía ABC Color). Son datos de todo el país, no solo de la capital, y es ingreso de una persona, no del hogar: una pareja con dos sueldos así paga sin problema el alquiler de un piso de dos dormitorios.

Y ese diez por ciento vive sobre todo en Asunción. La pobreza afectaba en 2025 al 16,0 % de la población de Paraguay y al 6,0 % de la de Asunción (INE, 27-03-2026). Mi lectura: el piso nuevo en alquiler no vive del paraguayo medio, vive del de arriba (directivos, médicos, abogados, funcionarios con buen sueldo, parejas con dos ingresos) y del extranjero que viene a trabajar. Los YouTubers son pocos, y no hacen falta.

El inquilino que paga en dólares

Es, por lo que veo, el que viene de fuera o el que trae su empresa: directivos, técnicos, familias que se mudan. Yo soy de ese grupo: pago 1.100 USD al mes, en dólares.

Y cada vez hay más. Migraciones concedió 40.600 residencias en 2025, y las nacionalidades que más recibieron fueron Brasil (23.526), Argentina (4.366), Alemania (1.652), Bolivia (1.357) y España (1.023), según la Dirección Nacional de Migraciones. En el primer semestre de 2026 ya van 29.765, con España en cuarto lugar (821) (Agencia IP, 29-07-2026). Una residencia no dice dónde vive nadie ni a qué viene, pero es gente que se queda.

El otro motor son las empresas que abren, porque cada una trae gente que necesita casa. Y lo digo como lo pienso: prefiero un inquilino con contrato de empresa que un turista en agosto.

El inquilino que paga en guaraníes

Es la mayoría, y es de aquí. Asunción tiene 462.241 habitantes, pero el departamento Central, que la rodea, tiene 1.883.927: entre los dos, el 38 % de la población de Paraguay (INE, Censo 2022). Fernando de la Mora, Luque, San Lorenzo, Lambaré o Mariano Roque Alonso son ciudades de Central pegadas a la capital: Gran Asunción.

Ese inquilino alquila en guaraníes, casi nunca amueblado, y sobre todo pisos de dos dormitorios: 65 de los 105 anuncios de esas ciudades (datos propios). Pide menos por piso, pero es el grueso del mercado: 7 de cada 10 anuncios de la muestra piden guaraníes. Lo que se pide y lo que se cobra de verdad en cada barrio lo tienes en el precio del m² en Asunción por barrio y en lo que se pide y lo que se cobra por un alquiler.

Si compras en dólares y alquilas en guaraníes, lo que te llega en euros depende de dos cambios. Qué ha pasado este año con el guaraní, en el precio en dólares de un piso en Paraguay. Y lo que tributa ese alquiler, allí y en España, consúltalo con tu asesor.

¿Cuántos estudiantes brasileños hay en Paraguay?

Muchos, pero la cifra exacta no la tiene cerrada ni el organismo que regula las universidades. El CONES contaba 42.862 estudiantes activos en las facultades de medicina en noviembre de 2024, sin contar la Universidad Nacional, con datos que llama preliminares. El Ministerio de Educación había registrado 10.713 títulos de médicos brasileños formados en Paraguay. Y una unión de facultades privadas estimaba 45.000 estudiantes brasileños, una cifra que el propio CONES dice que no cuadra con sus datos (CONES, marzo de 2025).

Dónde estudian importa tanto como cuántos son. Hay carreras de medicina en la frontera con Brasil, en Ciudad del Este y en Pedro Juan Caballero, y también en Asunción y en ciudades de Central como San Lorenzo o Capiatá (CONES, mismo informe). Y Migraciones confirma que los brasileños son, de lejos, los que más se radican: 22.628 de las 29.765 residencias del primer semestre de 2026 (Agencia IP). No dice cuántos vienen a estudiar.

Lo que me contaron a mí. En septiembre me reuní con un promotor que construye estudios junto a una facultad de medicina de Gran Asunción, de 28 a 30 m² según me contó. También me dijo que su primera torre la ocupan estudiantes. No he visto contratos, así que lo cuento como me lo contaron.

Y un detalle de los anuncios: de 514 pisos en alquiler, solo 36 eran estudios (datos propios). O casi no quedan libres, o casi nadie los construye para alquilar. Si compras pensando en un estudiante, que la facultad esté a un paseo y que el piso vaya amueblado.

¿Cómo saber si hay demanda de alquiler en una zona?

Con cinco preguntas que me hago yo antes de enseñar un piso:

1. ¿Cuántos pisos iguales hay anunciados en la zona? Si hay veinte estudios nuevos esperando inquilino en la misma calle, el tuyo será el veintiuno.
2. ¿En qué moneda se anuncian? Dólares y amueblado es el inquilino que viene de fuera; guaraníes y sin muebles, el de aquí. No es mejor uno que otro, pero no se mezclan.
3. ¿Qué hay a diez minutos andando? Oficinas, una facultad, un hospital, un centro comercial. El inquilino vive cerca de lo que le da de comer.
4. ¿Cuánto tarda en alquilarse? Esto no sale en los anuncios: se lo preguntas a una gestora de la zona.
5. ¿Qué se pide y qué se firma? El anuncio es lo que se pide. Lo que se firma suele ser menos, y lo explico en lo que se pide y lo que se cobra por un alquiler.

Lo que no te va a gustar

El inquilino en dólares es minoría. 156 de 514 anuncios (datos propios). Si compras un piso caro pensando en él, compites por menos inquilinos y más exigentes, y en los barrios más caros el alquiler no sube al ritmo del precio: lo explico en por qué el barrio más caro es el que menos renta.

Una residencia no es un inquilino. Migraciones cuenta papeles, no pisos alquilados. Hay quien se radica y vive en Ciudad del Este, en el campo o fuera del país.

Del estudiante brasileño no hay cifra oficial cerrada. Lo que publica el CONES es preliminar y no desglosa a los estudiantes por nacionalidad ni por ciudad. Quien te hable de «miles de estudiantes esperando piso» en una calle concreta, que te enseñe de dónde lo saca.

Hay pisos vacíos. Aldo Zarza, de RE/MAX Conexión, estimaba en enero una vacancia de alrededor del 30 % en la capital, con dueños que prefieren no alquilar «para que el precio no baje» (The Paraguay Post, 28-01-2026). Es la estimación de una inmobiliaria, no un censo, y lo desarrollo en lo que se pide y lo que se cobra por un alquiler. La demanda existe, pero no llega a cualquier piso. Y lo que te cuesta cada mes vacío, en los gastos de un piso en Asunción.

Preguntas frecuentes

¿Quién alquila en Asunción si los sueldos son bajos?

El que gana bastante más que la media y el que llega de fuera. El salario mínimo ronda los 512 USD y la mayoría de los ocupados gana menos. Pero un 10,4 % gana más de unos 840 USD al mes (INE, 2025), y en Asunción la pobreza es del 6,0 %, frente al 16,0 % del país. A ellos se suman las residencias que concede Migraciones cada año.

¿Hay demanda de alquiler en Asunción?

Sí, pero no una sola. Hay un mercado en dólares, más pequeño, en los barrios caros y amueblado, y otro en guaraníes, más grande, en el área metropolitana y sin amueblar. Antes de elegir piso, decide a qué inquilino le hablas.

¿Conviene comprar un piso para alquilar a estudiantes en Paraguay?

Solo si el piso está al lado de la facultad, es pequeño y va amueblado, y si has comprobado en la zona cuántos estudios hay ya en alquiler. El estudiante cambia de piso al terminar la carrera o antes: cuenta con más rotación que con un inquilino de empresa.

Siguiente paso

Si ya sabes a qué inquilino le hablas, el resto es encontrar el piso que le encaje. En el canal de WhatsApp de Domus publico lo que pasa mi filtro, con la zona y quién alquila allí. Si todavía no lo tienes claro, el test de dos minutos te ordena las ideas, y lo que enseño hoy está en proyectos. Para mirar las zonas una a una, los barrios de Asunción para comprar.

Cómo cobro, para que lo sepas antes de escribirme: me paga la promotora cuando compras a través de mí. Tú no me pagas nada.

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Fuentes - Residencias en Paraguay: 2025 cierra con cifras históricas y 2026 arranca con fuerte crecimiento · Dirección Nacional de Migraciones, 26-01-2026 · consultado el 28-09-2026 - Migraciones otorgó casi 30.000 residencias a extranjeros en el primer semestre de 2026 · Agencia de Información Paraguaya, 29-07-2026, con datos de la Dirección Nacional de Migraciones · consultado el 28-09-2026 - Informe sobre el diagnóstico del contexto de la educación médica en Paraguay · CONES, marzo de 2025 · consultado el 28-09-2026 - MTESS reglamentó el reajuste de salarios y jornales mínimos para trabajadores del sector privado · Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, julio de 2026 (Decreto 6225/2026, de 17-06-2026: 3.044.000 Gs desde el 01-07-2026) · consultado el 06-10-2026 - «El 0,9 % de paraguayos tiene ingresos superiores a G. 15 millones» · ABC Color, 11-01-2026, con datos de la Encuesta Permanente de Hogares del INE, tercer trimestre de 2025 · consultado el 06-10-2026 - En Paraguay, la pobreza monetaria total se ubicó en 16,0 % en el año 2025 · INE, 27-03-2026 · consultado el 06-10-2026 - Principales resultados finales del Censo 2022 · Instituto Nacional de Estadística · consultado el 28-09-2026 - Banco Central del Paraguay, cotización referencial del 21-09-2026: 1 USD = 5.948,28 Gs · consultado el 28-09-2026 - «El mercado inmobiliario paraguayo», vacancia estimada por Aldo Zarza (RE/MAX Conexión) · The Paraguay Post, 28-01-2026 · consultado el 28-09-2026 - Datos propios: 514 anuncios de alquiler de InfoCasas (485) y Clasipar (29) en Asunción y Gran Asunción, 22-09-2026, recalculados el 28-09-2026 por grupos de barrios, moneda, «amoblado» en el título y tipo de piso. Son precios pedidos, no firmados. - Mi alquiler en Asunción desde febrero de 2026: 1.100 USD al mes, en dólares. - Reunión con un promotor de Gran Asunción, septiembre de 2026 (lo que me contó, sin documentos).

Escrito por Kino Bernabeu con ayuda de herramientas de IA para la investigación y el primer borrador; los datos y el criterio son suyos.