Descarto el 90%.
Este es el porqué.
En la home te di el resumen. Esta página es para el que quiere ver el filtro por dentro antes de fiarse de nadie — que es exactamente el tipo de persona con la que me gusta trabajar.
No soy una inmobiliaria. Soy el tío que fue primero.
Llevo años analizando negocios y embudos por dentro: mi trabajo es encontrar los fallos que otros no ven. Cuando me instalé en Paraguay hice con el mercado inmobiliario lo mismo que hago con cualquier negocio: desmontarlo pieza a pieza antes de poner un euro.
Visité obras, comparé promotoras, pregunté a gestoras y a inquilinos, y descarté casi todo lo que me enseñaron. Con lo poco que sobrevivió al filtro, compré. Mis compras acumulan revalorizaciones superiores al 15% anual — y cada una pasó exactamente el examen que vas a leer abajo.
Lo que hago ahora es simple: sigo mirando el mercado cada semana, sigo descartando casi todo, y lo que aguanta lo comparto en el canal. Si compras a través de mí, me paga la promotora. Si no, te llevas el criterio gratis. Con eso ya salgo ganando: prefiero mil personas que saben mirar a cien que compran a ciegas.
La promotora: quién construye importa más que qué construye.
En un mercado en plena construcción, el riesgo número uno no es el país ni el barrio. Es que la obra no se termine, se retrase años o se entregue con la mitad de las calidades. Todo esto se revisa antes:
Edificios entregados
Entregados, no anunciados. Una promotora con nueve obras terminadas y llaves en mano es otra liga que una con nueve renders y un solar. Pido direcciones y voy a verlas.
Capital propio en la obra
Si la promotora solo construye con el dinero de las preventas, el riesgo lo pones tú. Quiero ver que se juegan su propio dinero — piel en el juego, la de verdad.
Quién firma de verdad
Detrás del nombre comercial hay una sociedad y unas personas. Miro quiénes son, qué han hecho antes y si arrastran litigios. Aquí cae más de lo que te imaginas.
Preventa y respaldo bancario
Un porcentaje sano de preventa real —no reservas de humo— y un banco detrás de la financiación. Si el proyecto no convence a quien presta dinero profesionalmente, ¿por qué te va a convencer a ti?
El contrato, cláusula a cláusula
Qué pasa si la obra se retrasa, qué penalizaciones hay, cómo se devuelve el dinero si no se entrega. Lo que el folleto no cuenta está siempre en el contrato.
La ubicación: el barrio paga la renta, no el folleto.
Un edificio impecable en la zona equivocada es un piso vacío con piscina. Esto es lo que miro con los pies, no con el plano:
Demanda real de alquiler
Cuántos pisos como este se alquilan en la zona, a cuánto y en cuántos días. Datos de gestoras que trabajan ahí, no proyecciones de la promotora.
Quién es el inquilino
Asunción se alquila a profesionales que migran a la capital y a empresas que alojan a su gente. Demanda aburrida. La buena: doce meses al año, sin depender del turismo.
Calidades que se alquilan
Plaza de garaje, gimnasio, zona de trabajo, generador. No son lujos: son lo que decide que tu piso se alquile antes que el de al lado. Compruebo que estén en el proyecto y en el presupuesto.
Precio que deje margen
Comparo el precio por metro contra lo vendido de verdad en la zona — escrituras, no anuncios. Si el margen no está en la compra, no existe.
Un descarte, contado entero.
Cualquiera te enseña lo que vende. Yo prefiero enseñarte lo que no te vendería — así sabes exactamente qué examen pasa lo que sí llega al canal.
Torre en zona de moda · 38 plantas
Descartada«Rentabilidad del 11%», amenities de hotel y renders espectaculares. En el papel, la mejor oportunidad del trimestre.
La promotora tenía cero edificios entregados — tres «en desarrollo», ninguno con llaves dadas. La sociedad se constituyó hace dos años. Y el 11% salía de comparar con alquileres de una zona que no es la suya.
No pasó el primer examen y encima maquillaba el segundo. Puede que salga bien. Pero con tu dinero y el mío, «puede» no es un plan.
Los costes que sí te voy a contar.
Toda rentabilidad anunciada es bruta hasta que se demuestre lo contrario. Antes de comprar, estos números tienen que estar encima de la mesa — y en el canal cada oportunidad los lleva puestos:
- Escrituración y registro: honorarios del escribano e impuestos de la compra.
- Gestión del alquiler: el porcentaje de la gestora, mes a mes.
- Vacío: los días al año que el piso no está alquilado. En mis números siempre hay un mes en blanco, aunque duela.
- Gastos de comunidad y mantenimiento: lo que allí llaman expensas. En edificios con piscina, gimnasio y seguridad no es una cifra simbólica.
- El cambio euro-dólar al entrar, y tu fiscalidad en España al cobrar. Lo segundo, con tu asesor.
El filtro ya lo conoces. Ahora ve lo que sobrevive.
Cada semana aplico este examen a lo que ofrece el mercado. Los descartes y lo que aguanta, con sus números completos, lo publico en el canal.
Domus Paraguay presta servicios de intermediación en la compraventa de inmuebles. No presta servicios de inversión, gestión de patrimonios ni asesoramiento financiero, fiscal o legal, y no es una entidad autorizada por la CNMV ni por el Banco de España. La información de este sitio tiene carácter divulgativo. Las rentabilidades y revalorizaciones mencionadas se refieren a operaciones pasadas o estimaciones y no constituyen garantía de rendimiento futuro.