Lo que aprendí mapeando 459 edificios de obra nueva en Asunción y alrededores
He metido en un mapa toda la obra nueva que he encontrado en Asunción y alrededores: 459 edificios de pisos a 14 de octubre de 2026. 255 siguen en marcha, y casi la mitad de los de la capital están en cuatro barrios. El metro de obra nueva se pide a 1.756 dólares de mediana en la capital, y la renta anunciada es más alta justo donde casi no se construye (datos propios).
Vivo en Asunción y tengo un negocio, Domus Paraguay, que ayuda a españoles a comprar piso aquí. Cobra una comisión de la promotora cuando alguien compra, no del comprador. Lo digo antes que nada porque este censo lo hice para eso, y porque cuando alguien te habla de un mercado, lo primero que quieres saber es qué gana él.
Por qué monté un censo de toda la obra nueva
El censo no es una lista de lo que vendo. Es todo lo que se construye, lo venda yo o no. Un radar baja cada noche los portales inmobiliarios, las webs de las promotoras, la prensa y las licencias ambientales del Ministerio del Ambiente (el MADES), que avisan de un edificio antes de que salga a la venta. 109 de los 459 ya están casados con su expediente ambiental (datos propios). Al lado, el mapa tiene los precios de venta y alquiler de 80 barrios y ciudades, con todos los anuncios activos de InfoCasas.
Con eso tomo tres decisiones:
- Si una obra pide mucho más que su barrio, quiero saber por qué antes de enseñarla.
- Qué se va a entregar cerca de un piso, porque eso es con lo que competirá su inquilino.
- Qué promotoras tienen obra viva y con cuáles todavía no he hablado.
255 edificios en marcha: la ciudad está creciendo
De los 459, 255 están en marcha: 126 en obra, 72 en pozo (vendiéndose sobre plano con la obra empezada o a punto), 26 en preventa y 31 en prepozo, todavía sin precio público. Otros 115 están terminados y 31, agotados (datos propios, 14-10-2026). 369 están en la capital y 90 en las ciudades de alrededor (solo edificios de pisos; las casas, los dúplex y las oficinas, aparte).
Mi lectura es sencilla. Nadie levanta 255 edificios a la vez en una ciudad donde no se vende, y menos aquí, donde casi nadie compra con un préstamo del banco: quien compra trae el dinero. Que haya tanta obra a la vez dice que hay comprador. Y si sobra en algún sitio, el censo me dice dónde mirar. Mi lectura completa de la sobreoferta está en lo que hay en Asunción es sobreoferta, no burbuja.
La obra se concentra donde está el comprador
Lo que más me sorprendió fue lo concentrada que está. De los 200 edificios en marcha en la capital, 90 (el 45 %) están en cuatro barrios: Recoleta (33), Las Lomas (26), Villa Morra (17) e Ycuá Satí (14). Fuera de la capital, la ciudad de Luque tiene 26 (datos propios, 14-10-2026).
La obra va a donde está el comprador que paga en dólares, y empieza a saltar a las ciudades de alrededor.
Datos propios: censo de obra nueva del mapa de Domus, 14-10-2026.
Son los barrios alrededor del eje corporativo de Shopping del Sol, y los del alquiler en dólares. En septiembre, en Las Lomas se pedía en dólares el 86 % de los alquileres, y en Ycuá Satí el 70 % (datos propios, 514 anuncios del 22-09-2026). Para quien compra un piso ahí, eso tiene dos lecturas: hay mucho donde elegir, y cuando se entregue, su inquilino también tendrá dónde elegir. Por eso en esos barrios yo compro pequeño y bien situado.
El metro de obra nueva sigue barato
En la capital, el metro de obra nueva se pide a 1.756 dólares de mediana, unos 1.569 €. En las ciudades de alrededor, a 1.475 dólares, unos 1.318 € (datos propios: precio por metro de 97 y 17 edificios del censo, 14-10-2026; euros al cambio del BCE del mismo día).
| Zona | Obra nueva (USD/m², mediana) | En euros | Edificios con precio |
|---|---|---|---|
| Las Lomas | 2.100 | 1.876 | 11 |
| Ycuá Satí | 1.904 | 1.701 | 10 |
| Villa Morra | 1.825 | 1.630 | 8 |
| Recoleta | 1.767 | 1.578 | 18 |
| Toda la capital | 1.756 | 1.569 | 97 |
| Ciudades de alrededor | 1.475 | 1.318 | 17 |
Fuente: datos propios, censo de obra nueva del mapa de Domus, 14-10-2026. Precio por metro que publica cada edificio (la mediana de sus unidades a la venta o el de su lista de precios). Euros al cambio del BCE del 14-10-2026 (1 € = 1,1195 USD).
Un piso nuevo en el mejor barrio de la capital de un país con grado de inversión, a menos de 1.900 € el metro. Eso es lo que me trajo aquí, y el censo me lo confirma con 97 edificios (datos propios). Barrio a barrio, con venta y alquiler, está en el precio del m² en Asunción por barrio.
La renta más alta está donde aún no se construye
Si cruzo el censo con los anuncios, la renta bruta anunciada (alquiler anual entre precio de venta, por metro) es más alta en los barrios más baratos. Tacumbú da un 12,2 %, Doctor Francia un 12,1 %, Mariano Roque Alonso un 11,4 %, Pettirossi un 10,9 % y Loma Pytá un 10,8 %. Las Lomas, un 9,2 %, y Villa Morra, un 8,3 % (datos propios, anuncios activos de InfoCasas del 14-10-2026, con cientos o miles de anuncios por zona).
Y en Tacumbú, Doctor Francia, Pettirossi y Loma Pytá juntos, el censo tiene un solo edificio en marcha (datos propios). La renta alta está donde todavía no ha llegado la obra nueva, y la obra nueva va a donde está el comprador. Para mí, la compra buena está en medio: barrios como Recoleta, con un 9,5 % de renta anunciada y obra nueva donde elegir. Lo explico con más números en por qué el barrio más caro de Asunción es el que menos renta.
Las llaves llegan poco a poco
De los 255 edificios en marcha en Gran Asunción, 122 publican fecha de entrega. Se reparten casi a partes iguales: 32 en 2026, 32 en 2027 y 31 en 2028, y 19 más de 2029 en adelante. Ocho tienen una fecha de años anteriores, y 13 de los de 2026, un mes que ya ha pasado (datos propios, 14-10-2026).
No es una ola que llega de golpe: son unos 32 edificios con fecha cada año, que la ciudad va absorbiendo (datos propios). Y el retraso existe, así que la fecha de entrega de una obra es lo primero que compruebo con su promotora.
Lo que hago con todo esto
Paraguay ya tiene el grado de inversión de dos de las tres grandes calificadoras. Moody's lo dio en 2024 y lo ratificó en julio de 2026 (Agencia IP, 17-07-2026). S&P lo dio en diciembre de 2025 (Ministerio de Economía, 17-12-2025). Y aun así, el metro nuevo de la capital se pide a 1.756 dólares (datos propios).
Mi opinión, que no es una promesa: el dinero de fuera que trae esa nota todavía no se ve en el precio del metro. Falta la tercera calificadora, y falta que los fondos y los compradores de fuera que miran esas notas se enteren de que existe Asunción. Yo prefiero comprar antes de que lleguen que después. Por eso compro ahora, pequeño, en zonas donde el alquiler sigue al precio y con una promotora que entrega. Cuántos edificios hay en cada barrio y cuándo se entregan, con todo el detalle, está en los edificios en construcción en Asunción.
Siguiente paso
Si quieres ver cómo elijo barrio con estos datos, empieza por los barrios de Asunción para comprar. Y si quieres ver las obras que pasan el filtro, con su precio y el de su barrio al lado, las publico en el canal de WhatsApp de Domus. Domus es mi negocio y cobra una comisión de la promotora, no del comprador.
Fuentes
- Datos propios: censo de obra nueva del mapa interno de Domus a 14-10-2026 (459 edificios de pisos de Asunción y Gran Asunción, con estado, precio por metro, fecha de entrega y licencia ambiental; recogidos por el radar de Domus de portales, webs de promotoras, prensa y licencias del MADES). Renta bruta anunciada: mediana del alquiler por m² × 12 ÷ mediana del precio de venta por m² de los anuncios activos de InfoCasas de cada zona, el mismo día.
- Agencia IP, «Moody's ratifica grado de inversión de Paraguay» (Baa3, perspectiva estable) · 17-07-2026, consultado el 14-10-2026
- Ministerio de Economía y Finanzas, «Paraguay alcanza el grado de inversión con Standard & Poor's» (BBB-, perspectiva estable) · 17-12-2025, consultado el 14-10-2026
- Banco Central Europeo, tipo de referencia del 14-10-2026: 1 EUR = 1,1195 USD · consultado el 14-10-2026